-?Сергей Николаевич, на протяжении многих дней в прессе рассуждают о приостановке работы игорных заведений. Какой будет реакция рынка недвижимости на этот факт?
Отвечая на ваш вопрос, следует учитывать два условия. Первое, как уже отмечалось не раз, факт статичности национального рынка недвижимости, а второе - смешение в этом запрете политических и экономических интересов.
На первый взгляд, следствием запрета игорного бизнеса может быть выброс ликвидных объектов, которые занимают субъекты игорного бизнеса, в продажу или аренду, и как следствие возможное снижение арендных ставок в сегменте нежилой недвижимости. Но все не так просто.
Исходя из второго условия, о смешении в этом запрете политических и экономических интересов, следует, что запретом игрового бизнеса государство заботится о социально незащищенных слоях граждан. Ведь по данным некоторых организаций <игровой> зависимостью в нашей стране страдает каждый двадцатый (!). Утрируя тезис, по благому мнению правительства, мужьям негде будет проиграть свою зарплату и они принесут ее в семью, жене и детям. Но это, мягко говоря, не отвечает действительности. Уже доказано, что игровая зависимость подлежит лечению. А в итоге мы будем иметь массу нелегальных игровых площадок. Учитывая начало выборной гонки, для правящей силы выгода намерения очевидна.
Парадоксально, но та же сила ответственна за финансы государства. А это означает, что запрет игорного бизнеса лишит бюджет значительного притока доходов с налогов и сборов. Тогда какими средствами будут обеспечиваться остальные социальные выплаты? Кто готов сегодня убить курицу, несущую золотые яйца? Тем более, не секрет, что у игрового бизнеса существует свое парламентское лобби. Вырисовывается вторая истина - очень сложно будет навсегда прекратить этот бизнес в Украине в ближайшем будущем.
-?Как отразится временная приостановка работы игорных заведений на рынке недвижимости г. Харькова?
Попытаемся понять логику собственников игорного бизнеса.
На сегодняшний день существует надежда найти решения на самом высоком уровне. Поэтому закроются не все игорные заведения, которые находятся в Харькове и насчитываю порядка 700 объектов недвижимости, а только не приносящие прибыли либо убыточные.
Самым главным критерием здесь является рентабельность. Если ранее за счет доходных <точек> содержались не прибыльные и убыточные (использовались для поддержания имиджа <сети> и т.?д.), то в ситуации запрета от них избавятся. Исходя из логики целесообразности ведения бизнеса, можно предположить, что таких убыточных точек немного, в худшем случае шестая часть. Ситуация с таким перепрофилированием создаст видимость выполнения решений правительства по закрытию игорного бизнеса.
Исходя из этих причин объекты, находящиеся в собственности будут попросту на некоторое время законсервированы. Собственники высокорентабельных заведений и игорных <точек> будут <пережидать> до лучших времен, когда условия позволят возобновить работу. Подавляющее большинство арендованных игорных <точек> будут сохранены, хотя следует учесть и возможное временное снижение арендной платы на период запрета.
-?А если все же будет принято решение о запрете игорного бизнеса, то какой будет судьба основной массы объектов?
Основная масса объектов сохранится в собственности. Так как они занимают выгодное местоположение, эти помещения находятся в проходных, часто посещаемых людьми местах. Продажа угрожает только тем объектам, с которыми связны форс-мажорные ситуации. В исключительных, отдельно взятых случаях, возможно отчуждение этих единичных объектов. <Игорная> недвижимость будет сдаваться в аренду. К тому же, эти объекты появятся на рынке не скоро и не массово. Кроме времени, которое будет затрачено на закрытие игорной <точки>, причин постепенного выхода этих объектов на рынок несколько:
1. <Узнаваемость> мест. Доходные точки игорного бизнеса уже давно известны, а терять постоянных и потенциальных клиентов собственники не будут. Ведь привлечение новых игроков на новые объекты будет требовать значительных финансовых затрат;
2. Специализация игорных площадей. В игорных <точках> сделан специфический ремонт, использовать который новые арендаторы без переделки не смогут.
При условии аренды помещения, игорная <точка> может закрыться, а ее место займет другой арендатор, но по меньшей ставке за квадратный метр. Ведь немногие виды деятельности могут потягаться в доходности с игорными заведениями.
-?Если принять условие о высоком спросе на <игорные услуги>, то куда денется игорный бизнес со всей инфраструктурой?
В случае запрета игорного бизнеса на всей территории страны, можно ожидать его воскрешения в отдельных регионах. Я имею ввиду создание <игорных территорий> по типу американского Лас-Вегаса, то есть неких центров, где будут сконцентрированы казино, игровые автоматы и прочее. В таком случае возникает перспектива постройки целых городов с сопутствующей им инфраструктурой. А это, в свою очередь, способно оживить строительную отрасль. Ведь строиться будут как объекты коммерческого назначения, так и жилая недвижимость, при этом достаточно быстрыми темпами. К тому же, сейчас не возьмусь прогнозировать стоимость готового квадратного метра, но понятно, что она будет немалой.
Уже сейчас очевидно, что исходя из того факта, что в предложенном законе четко не прописана процедура трансформации игорного бизнеса в национальном масштабе, вопрос приобретает особую политическую остроту и экономическую актуальность. Ситуация может стать до боли простой. Начнется игра на условиях жесткого аукциона: кто предложит больше - тот получит свою игорную зону. А вместе с ней пакет на инвестирование в недвижимость и инфраструктуру. Начнется <Большая Игра>, в которой возможно участие не только отечественных игроков. Ресурсы близкого российского бизнеса и иностранных инвесторов позволяют им на равных поучаствовать в борьбе за <большой куш> - контроль над игорным бизнесом в Украине.
-?Какие территории, на Ваш взгляд, являются наиболее перспективными в перспективе возведения <игорных городов>?
Никакой сенсации не будет. Властями уже проговариваются несколько проектов. Инициатор закона говорит, что украинский аналог Лас-Вегаса должен разместиться в депрессивном регионе, вдали от крупных городов, на землях, где не планируется ведение сельского хозяйства. Возможно, это будет несколько зон: отдельные районы Донбасса, Одесская область, приграничная часть Западной Украины, Центральная Украина и Крым. Думаю, что Крым, его степная часть, будет приоритетной. Эти территории достаточно компактны и подконтрольны. Там присутствует транспортная инфраструктура, наличие которой обязательно при возведении инфраструктуры недвижимости. Параллельно переселению игорного бизнеса возможно появление импульса к развитию туристического и курортного бизнеса.
Так что, Харьковская область вряд ли станет <украинской Невадой>, а харьковчанам не стоит надеяться на появление вблизи игорного <Лас-Купянска>.
-?Каким будет ваш итоговый прогноз для Харькова?
Вывод напрашивается сам собой - массового выброса объектов недвижимости связанного с игровым бизнесом на рынок недвижимости города Харькова не произойдет. В продажу поступит очень ограниченное количество объектов, которые оказались неприбыльными, а цены на них не обрушат рынок. Арендные ставки на <законсервированные>, но не закрытые, игорные <точки> могут снизиться в меньшей степени, чем на освободившиеся для аренды. Руководствуясь этой ситуацией, некоторые арендаторы будут предлагать снизить арендную ставку в уже занимаемой недвижимости, мотивируя это переходом в более выгодное помещение на лучших условиях.
Информацию подготовил Дмитрий Прокудин
